miércoles, 18 de enero de 2012

EL BLOQUEO REGISTRAL

EL BLOQUEO REGISTRAL COMO MECANISMO EFICAZ PARA ASEGURAR LA ADQUISICION DE UNA PROPIEDAD

La contratación inmobiliaria ha adquirido gran importancia en nuestro país, debido principalmente al auge de empresas constructoras que han visto un buen negocio en este rubro, y también a las personas naturales, que tienen mayor interés en vender sus propiedades, por el incremento de precios como consecuencia de la masiva construcción de edificios.

Surge entonces la necesidad de contratar de manera segura, para que no seamos victimas de estafas por la compra de inmuebles de un no propietario, o de las dobles ventas, que son muy comunes en estos tiempos por parte de personas inescrupulosas que han visto en el “boom” inmobiliario una manera de lucrar al margen de la Ley.

Como sabemos, la compra de un inmueble es un acto de suma importancia que involucra una buena parte, sino es todo nuestro patrimonio, ya que muchas personas utilizan los ahorros de toda su vida, es por ello que debemos buscar las mayores seguridades al momento de contratar
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Una vez elegida la propiedad y habiéndonos asegurado de la identidad del vendedor (verificar en RENIEC la identidad del vendedor contrastando la foto, firma y sobre todo su huella) debemos establecer los términos del contrato de compraventa que se firmará, tales como precio de venta, forma de pago y entrega de la propiedad. Sin perjuicio de haber verificado la posesión de la propiedad por parte del vendedor para no encontrarnos con la sorpresa que es otra persona distinta del titular registral la que ocupa el bien materia de venta.

Es en este momento, que debemos ser conscientes que el vendedor debe estar inscrito en registros públicos, y que debemos firmar una minuta en la Notaría y dejar constancia de los pagos a cuenta que se efectúen para la compra del bien. Usualmente entre la firma de la minuta y la firma de la escritura pública, transcurren unos días, que son utilizados por los contratantes para completar la documentación, tales como pagos de impuesto predial, pago de alcabala, pago de impuesto a la renta de ser el caso, etc. Es en este período que corremos el riesgo que ingrese al registro público una venta paralela, un embargo, una hipoteca u otro acto antes que nuestra compra.

Para evitar ese riesgo existe el bloqueo registral que permite asegurar la “prioridad registral” (bajo el principio registral “primero en el tiempo, poderoso en el derecho”), con lo cual, una vez firmada la minuta, e ingresada a la Notaría, podemos solicitar al Notario que efectúe el bloqueo de la partida del inmueble, de manera tal que nos reserve la prioridad y no se inscriba ningún otro contrato que no sea nuestra compra, así como también nos asegura que no se inscribirá ninguna hipoteca, embargo ni otra medida judicial.
Una vez ingresado el bloqueo al registro público, el registrador lo inscribe en el plazo de 24 horas, y una vez inscrito tiene una duración de 60 días hábiles, tiempo suficiente para que los contratantes completen la documentación en la Notaría y firmen la escritura pública. Es importante que al elaborar la minuta se consignen los datos correctos de los contratantes incluyendo el estado civil de cada uno para evitar observaciones por parte del Registrador, ya que es muy usual que el registrador observe el hecho de no haberse consignado el estado civil, sobre todo para el caso de dos o más compradores para establecer si se trata de un bien propio o de la sociedad conyugal.

Transcurridos los 60 días, el bloqueo caduca automáticamente sin necesidad de requerimiento alguno al registro. Si por algún motivo no se ha podido firmar la escritura pública dentro de los 60 días indicados, podemos solicitar al Notario que efectúe un nuevo bloqueo las veces que consideremos necesario.
Es importante también, que al efectuar la compra de un inmueble, al firmar la minuta hayamos verificado que en la copia certificada del inmueble no aparezca ningún título pendiente, y también que el propietario cuente con la documentación necesaria para vender (por ejemplo que se encuentre al día en el pago de impuesto predial o que su DNI se encuentre vigente). Demás está decir que la cancelación del saldo del precio de venta debe efectuarse al firmar la escritura pública una vez inscrito el bloqueo y asegurada de esta manera la inscripción de nuestra compra.

Una vez firmada la escritura, el Notario envía los partes al registro para la inscripción definitiva de la compra, esta inscripción se efectuará en un plazo de 48 horas (Resolución Nº 327-2009-SUNARP/SN) si está referido a un solo predio y están pagados la totalidad de derechos registrales.

Como consecuencia de la prioridad que se ha reservado con el bloqueo, una vez inscrita la compra definitiva, los efectos de esta inscripción se retrotraen a la fecha de presentación del bloqueo registral.
Como podemos notar el bloqueo registral es un mecanismo eficaz que permite asegurar la adquisición de una propiedad, disminuyendo los riesgos de estafa o dobles ventas. También evita la inscripción de embargos, hipotecas o cualquier medida judicial que pongan en riesgo la inversión que estamos efectuando al comprar un inmueble.

En materia de contratación en general, y en la contratación inmobiliaria en particular, no existe el “riesgo cero”, es decir la posibilidad de contratar sin correr riesgo alguno, pero esto no quiere decir que no nos aseguremos que los riesgos de la contratación sean absolutamente mínimos, de manera tal que nuestra contratación se efectúe de manera diligente. Uno de estos mecanismos que reduce al mínimo el riesgo de contratación es el bloqueo registral
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AIC INMOBILIARIA
Dpto. Legal

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